Como vender la parte que te corresponde del inmueble

Los inmuebles Proindiviso suelen ser fuente de complicaciones.

El hecho de que muchas de las operaciones con estas viviendas tengan en su origen herencias o divorcios tendrá algo que ver, pero lo que seguramente más te importe a ti es saber cómo gestionarlas.

Vender la parte que te corresponde del inmueble puede ser complicado, sobre todo si el resto de propietarios no quiere desprenderse de la suya, pero recuerda que cuando se cierra una puerta, se abre una ventana.

¿Cómo vender un Proindiviso?

Por definición, el bien Proindiviso cuenta con varios propietarios.

Para averiguar qué grado de decisión puede ejercer cada uno de ellos sobre el mismo, cada situación será particular.

Y es que las herencias suelen tener sus condiciones y las separaciones también sus acuerdos.

Sin entrar en detalles ni particularidades, lo que te interesa saber es que lo más fácil para vender un Proindiviso es que todas las partes se pongan de acuerdo para hacerlo al mismo tiempo.

¿No logras poner de acuerdo a la/s otra/s parte/s? No te preocupes, porque también podrás vender tu parte de forma individual.

Para ello, debes seguir unos pasos marcados por la ley, siendo el primero de ellos ofertar la venta de tu parte al resto de propietarios.

Poco importa si la relación es buena o mala, si habéis sido incapaces de alcanzar un acuerdo para la venta en conjunto, … porque es obligatorio ofrecer tu parte de la propiedad a cada uno de los otros propietarios.

De esa oferta debe quedar constancia, aunque no es vinculante ni implica obligatoriedad.

Que estés obligado a ofrecerles primero tu parte del inmueble, no conlleva que debas aceptar su oferta.

Si muestran interés, pero la cifra ofertada no te parece acorde con la vivienda, podrás pasar a venderla a un tercero.

Y en este caso tienes las mismas opciones que al vender una vivienda de forma tradicional.

En el momento que logres dar con un comprador, algo nada sencillo pues estamos hablando de venderle la parte de una casa (con lo que, en principio, no tendría derecho a su uso), podrás traspasar tu participación.

Eso sí, en función de lo indicado anteriormente, la cantidad del traspaso deberá ser siempre superior a la cantidad que había sido propuesta por las otras partes con las que compartes el Proindiviso.

¿Puedo comprar la mitad de una vivienda?

Es innegable que vender nuestra parte de una propiedad a un tercero es harto complicado.

Por este motivo, mucha gente opta directamente por comprar la mitad de una vivienda a la otra parte (u otras partes) con la que ostenta la propiedad.

De este modo se simplifica la decisión y las posibilidades, tanto de quedarse a vivir en la propiedad como de venderla.

En este último caso ya hablamos de una vivienda “completa” y por tanto es más sencilla su venta.

En estas situaciones se encuentran muchas parejas que vienen de firmar el divorcio.

Conviene saber que el trámite legal por el que opta la mayoría es la llamada extinción de condominio: operación que se debe formalizar ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea oficial.

El nuevo propietario único tiene que pagarle una compensación económica al que le cede su parte, que debe ser el valor de esa fracción de la propiedad.

Por ejemplo, si la vivienda cuesta 200.000 euros y cada parte poseía un 50% de la misma, la compensación a abonar tendrá que ser de 100.000 euros.

Si el que cede su parte no recibe una contraprestación equivalente al valor transmitido, se generará una ganancia patrimonial (que tendrá que declararse en la Renta y tributará por IRPF).

¿Cómo vender un Proindiviso con derecho a tanteo?

Aunque como hemos mencionado, existen soluciones para vender tu parte del Proindiviso, la venta del inmueble íntegro ya es otro cantar.

Lo más recomendable (y esto te lo van a repetir hasta la saciedad) es que pongas todo tu esfuerzo en llegar a un acuerdo con las otras partes para la venta.

Es más, si a día de hoy no están por la labor, es incluso recomendable que estudies la opción de esperar hasta que todos os pongáis de acuerdo.

El motivo es tan sencillo como que no podemos obligar a ninguna de las partes a vender el Proindiviso.

Aun estando en una situación de imperiosa necesidad, si la otra parte se niega a vender, las únicas soluciones que vas a encontrar son la Vía Notarial, el Acto de Conciliación o un Proceso Judicial.

Sin entrar en detalle en cada una de estas vías, te adelantamos que todas ellas suelen acabar con la venta del inmueble por un precio menor al de mercado y con pérdida de la inversión.

No cabe duda que tocará hacer un esfuerzo y poner todo lo posible para llegar a un acuerdo con las otras partes que ostentan titularidad de la vivienda.

Pero bueno, no es estrictamente necesario que lo hagamos nosotros mismos, pues una de las soluciones más habituales consiste en designar a una tercera persona que se encargue de gestionar toda la venta.

Esta persona deberá contar con la aprobación de todas las partes y no debería favorecer voluntariamente a ninguna de ellas.

Llegados a este punto, la ley recuerda que rigen los derechos de tanteo y retracto.

¿Qué significa esto? Pues que, independientemente de cuál haya sido la vía final escogida para la venta (judicial, consenso o tercera persona gestionando).

Cualquiera de las partes que ostentan titularidad del inmueble podrá adquirir la vivienda por las mismas condiciones que se estén ofertando al comprador final.

Esto implica que todas las partes deben ser conocedoras de las condiciones de venta y todas las partes deben manifestar su derecho de retracto antes de que el comprado final (tercero) se quede con la vivienda.

Llegados a este punto, sabiendo lo enrevesados y complicados que pueden llegar a ser los cauces legales, no nos queda otra que recomendarte ir de buenas.

Evidentemente, si la relación con la/s otra/s parte/s no es fluida, la gestión va a ser difícil.

Pero si además del disgusto personal, no quieres llevarte también un disgusto financiero, nada mejor que hacer un esfuerzo y llegar al mejor entendimiento para vender el Proindiviso.