Como vender casa con hipoteca

Ese dicho que reza que una casa es para toda la vida siempre fue más o menos discutible, pero hoy es claramente historia del pasado.

Lo de la casa con hipoteca sigue más de actualidad que nunca, pero lo de que vaya a tener un único propietario… es de todo menos frecuente. Las parejas se rompen, las situaciones laborales cambian y, en definitiva, los tiempos son más convulsos que nunca.

La buena noticia es que vender una casa con hipoteca es posible.

¿Se puede vender casa hipotecada y comprar otra?

A la pregunta de si se puede vender casa hipotecada y comprar otra, la respuesta debe ser afirmativa, pero también venir acompañada de una aclaración.

En el momento que tenemos firmada una hipoteca, ya no podemos hablar de vender la casa por sí sola, sino que tenemos que ser conscientes de que también tendremos que encontrar una solución para la hipoteca.

Conociendo esta circunstancia, se presentan varias opciones.

El camino más directo (ya que requiere de menos personas) es optar por un procedimiento de cancelación de hipoteca.

Esta opción será válida siempre que la casa que vayamos a vender tenga un precio superior al importe pendiente de la hipoteca que vamos a cancelar o, en su defecto, si disponemos de ahorros suficientes para cubrir la diferencia entre el precio de venta y la hipoteca pendiente.

Si te encuentras en dicha situación, el procedimiento para la cancelación de la hipoteca nos exigirá lo siguiente:

  • Solicitar al banco con el que tenemos la hipoteca el Certificado de Deuda Pendiente
  • Contratar los servicios de un notario que certifique junto al banco que la operación es viable y autorizada
  • Proceder a la venta de la casa y recibir el cheque por la cifra acordada
  • Liquidar en el banco la deuda pendiente

Conviene recordar que la cancelación de la hipoteca actual no tiene por qué exigir que la nueva hipoteca para la nueva casa la firmemos con el mismo banco.

Esa nueva compra debe entenderse como una operación diferente y, por tanto, podemos realizarla con otro establecimiento que nos pueda ofrecer condiciones más interesantes.

Del mismo modo, el hecho de que el banco que ostenta nuestra hipoteca actual acceda a la cancelación de la misma, no significa que esa acción no pueda conllevar penalizaciones.

En función de las condiciones contratadas, el período de tiempo en el que nos encontremos y otra serie de circunstancias, la cancelación puede conllevar alguna penalización que aumente el coste de la operación.

En estos casos es siempre recomendable realizar varias simulaciones en torno al momento de cancelar la hipoteca.

Te sorprenderá saber que unos meses de diferencia en la ejecución de la cancelación pueden suponer un buen ahorro o un buen sobrecoste.

Dicho esto, confirma siempre con los responsables del banco y el notario las cifras de la operación.

Estar seguro de los números antes de firmar nada es una buena garantía para dormir tranquilos.

¿Cómo comprar vivienda con carga hipotecaria?

Al método tradicional de la cancelación hipotecaria se le ha sumado en los últimos tiempos una modalidad que puede hacer el proceso de compraventa más cómodo.

Estamos hablando de la subrogación de la hipoteca.

Para la persona que ha decidido comprar la vivienda puede suponer una ventaja, ya que se hace cargo de una hipoteca iniciada y los trámites se aceleran.

También puede serlo para el vendedor, pero ya sabemos que en esta vida todo tiene matices.

Para empezar, el proceso de subrogación o traspaso de la carga hipotecaria ya requiere de más personas en la operación.

Al personal bancario, notario y propietario de la cancelación hipotecaria ahora hay que sumarle la figura del nuevo comprador.

Esto no supone necesariamente algo negativo, pero sí implica que tendremos que estar atentos a más variables y a comprobar todas las cifras y solvencia para no tener ningún problema legal en el futuro.

Eso sí, contamos con la ventaja de que para que la subrogación se lleve a cabo, el banco debe dar el visto bueno.

Aunque hayamos encontrado un comprador y esté dispuesto a que le traspasemos nuestra hipoteca, ambas partes tendréis que acudir al banco para que autorice la operación.

Serán ellos los encargados de estudiar el historial crediticio de ambas partes, solvencia actual, … y, en última instancia, autorizar o no la operación.

La hipoteca puente

Hay que entender que a veces nuestra vida va por un lado y el mercado por otro.

Puede llegar a darse el caso en el que ni la cancelación de la hipoteca te sea posible, ni encuentres un comprador en un corto plazo de tiempo.

Es entonces cuando esta tercera solución, la hipoteca puente, puede ser el camino por el que optar.

La hipoteca puente es una operación financiera que nos permite comprar una nueva casa cuando todavía no hemos terminado de pagar la actual.

De este modo, unificamos ambas deudas en una sola hipoteca.

Evidentemente, la aprobación de esta operación está sujeta al criterio de la entidad bancaria y cuenta con ciertas características particulares.

  • Las hipotecas puente suelen tener una duración mucho más corta que las hipotecas tradicionales, normalmente extendiéndose su periodo entre los 6 meses y los 5 años
  • Conllevan la obligación de vender nuestra vivienda actual dentro del plazo delimitado por la misma

En líneas generales, esta hipoteca puente puede suponer una solución temporal.

Hay quien echa mano de ella cuando tiene que afrontar un cambio laboral que le lleva a mudarse de ciudad y hay quien apuesta por ella mientras afronta un cambio de estado civil y sus circunstancias personales se asientan.

Lo que debemos tener claro es que, mientras tengamos esta hipoteca puente, las condiciones de la deuda van a cambiar.

Es muy recomendable, por tanto, informarse bien de las cuotas, intereses y extras generados con nuestro banco.

Pero, sobre todo, es necesario hacer un análisis realista y claro sobre la situación y las posibilidades de vender nuestra vivienda en el corto plazo (cuándo y a qué precio), porque esto será un requisito innegociable que nos va a acarrear la hipoteca puente.