Como funciona el alquiler con opción a compra

Aunque a algunos les agraden los términos progreso y sociedad de bienestar, hay que reconocer que una sociedad en la que los hijos encuentran mayor dificultad que sus padres para acceder a la vivienda, no es precisamente una sociedad que progrese.

Hay que asimilar que la realidad no es un cuento de hadas, pero poder contar con un piso es pr√°cticamente necesidad b√°sica.

Toca pues pensar en opciones alternativas o menos tradicionales, como el alquiler con opción a compra.

El alquiler con opci√≥n a compra no ha sido hasta ahora una opci√≥n muy com√ļn en el mercado. Tanto propietarios como inquilinos sol√≠an optar por un modelo claro: bien alquiler o bien ir directamente a por la compra.

La situaci√≥n se explica f√°cilmente, pues Espa√Īa ha sido tradicionalmente un pa√≠s en el que comprar una vivienda se consideraba como un paso pr√°cticamente obligatorio, relegando el alquiler a una fase temporal (generalmente propia de los estudiantes universitarios).

El mercado laboral ha cambiado, la situaci√≥n socioecon√≥mica ha cambiado y nos encontramos en una ‚Äúnueva realidad‚ÄĚ en la que vivir de alquiler es una opci√≥n m√°s que posible para muchos.

Sin embargo, teniendo en cuenta el panorama incierto, el alquiler con opción a compra puede ser una opción ventajosa para más de uno.

Entender este tipo de contratos no es muy complicado, pues su principal característica viene desmigada en su denominación.

Hablamos de un contrato de alquiler que, al finalizar, nos da la opción de adquirir la vivienda descontando del precio de compra lo que ya hemos pagado en alquiler.

Una opción muy recomendable para quienes no cuentan con una situación laboral solvente, pero sí pueden estar en condiciones de alcanzarla en un plazo de tiempo relativamente corto.

Si llegado el caso, la situación se tuerce, no tendremos que afrontar el drama de estar ligados a una hipoteca que no podremos pagar.

Por el contrario, si todo va seg√ļn nuestros planes y estamos a gusto en la vivienda, podremos continuar en ella con la ventaja de descontar del precio de compra todo lo que ya hemos pagado en concepto de alquiler.

Ahora bien, este tipo de contratos tienen sus matices y es también aconsejable conocerlos de antemano.

Para empezar, esa denominaci√≥n de ‚Äėopci√≥n‚Äô puede resultar un poco ambigua.

Al firmar el contrato de alquiler con opción a compra estaremos firmando dos contratos, uno por el alquiler y otro que refleja nuestra voluntad de comprar el inmueble una vez finalizado el periodo de alquiler.

Por tanto, estamos más bien ante una promesa de compra de la que nos podemos retractar y no ante un alquiler con una opción a valorar la compra cuando finalice.

Aunque el punto anterior parece un matiz importante, generalmente la situación del inquilino en este tipo de contratos sigue siendo bastante ventajosa con respecto al alquiler a secas.

Es por ello por lo que este tipo de contratos suele contar con una renta de alquiler algo más elevada que la que podamos encontrar en pisos de características similares.

Digamos que es la garantía o contrapartida de la que disfrutan los propietarios.

Del lado del inquilino, cabe destacar la sensación de libertad de la que se disfruta al pagar un piso sin estar atado a una hipoteca desde el minuto 1.

El arrendatario podrá experimentar la situación de vivir en el barrio, descubrir cómo son sus vecinos y, al mismo tiempo, continuar atento al mercado inmobiliario por si surge una opción más interesante.

Eso sí, si decide retractarse del contrato, todo el alquiler pagado se habrá esfumado de la misma forma que sucede con los alquileres tradicionales.

Condiciones del contrato de alquiler con opción a compra

El contrato de alquiler con opción a compra no dispone de una Ley específica que lo regule, ya que no aparece de forma explícita en el Código civil, aunque sí que se contempla en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en el Reglamento Hipotecario.

Debido a este motivo, todas las cl√°usulas del contrato deben quedar bien claras y estar correctamente especificadas en el contrato para evitar futuros conflictos.

Aunque propietarios e inquilinos dispondrán de cierta libertad para redactar el contrato de alquiler con opción a compra de la manera más adecuada a su situación particular, es más que recomendable que las siguientes condiciones aparezcan reflejadas en el documento legal:

  • Que ambas partes (propietario e inquilino) desean que exista el derecho de compra, mediante la correspondiente cl√°usula.
  • Un plazo para ejercer el derecho de compra, que como m√°ximo ser√° la duraci√≥n del contrato de alquiler. En general, en caso de que se acuerde una pr√≥rroga del alquiler, expira el derecho de compra.
  • Un precio de compra fijado en el momento de redacci√≥n del contrato original, que ser√° el de la compraventa, en caso de materializarse.
  • Una renta de alquiler mensual.
  • Qu√© porcentaje, o qu√© parte fija de las rentas pagadas hasta el momento de la compraventa se descontar√° de ese precio fijado y ser√° parte del importe total de la compraventa. Aunque sea la totalidad de las rentas, debe quedar bien especificado.

Al quedar reflejada la voluntad inicial del arrendatario de quedarse la vivienda en propiedad, conviene reflejar qué tipo de reformas y modificaciones se permiten.

Es decir, quién se hace cargo de los gastos de comunidad y de IBI (a cuenta del propietario en los contratos de alquiler tradicionales) durante el periodo de alquiler del inmueble.

Por √ļltimo, tambi√©n es interesante conocer que algunos contratos de alquiler con opci√≥n a compra tambi√©n incluyen una prima por opci√≥n de compra.

Se trata de un bonus o reducción para el comprador en caso de que la adquisición de la vivienda se ejecute, aunque la inclusión y términos de dicha prima quedan a disposición de las partes del contrato.

Como estarás comprobando, este tipo de contratos suele conllevar unos cuantos términos más que un contrato de alquiler tradicional.

Optar por un alquiler con opción a compra nos requerirá valorar realmente la posibilidad de adquirir la vivienda y, para ello, deberemos estudiar nuestra situación y nuestras futuras posibilidades detenidamente.

Ese extra burocr√°tico es la contrapartida a contar con mayor libertad o esquivar (durante un tiempo) a la siempre temida hipoteca.

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