Cómo declarar la venta de una vivienda

Hacer la declaración de la renta ya supone de por sí un trámite bastante estresante para cualquiera, pero la cosa empeora si nos toca incluir alguna operación excepcional.

Episodios como la venta de objetos de alto valor como una vivienda suelen sembrar dudas entre no pocos contribuyentes, pero a la hora de la verdad el cambio es simple y poco significativo, eso sí, siempre que tengas claro cómo declarar la venta de una vivienda.

La clave a la hora de declarar de manera correcta la venta de una vivienda reside, como sucede con otros elementos, en conocer bien los detalles de la operación.

Por ejemplo, debemos tener claro qué es lo que el Estado considera como vivienda y, por tanto, es susceptible de figurar en nuestra declaración de la renta.

“Se considera casa habitación, cuya venta no está gravada con el IR, al inmueble ocupado por el dueño cuando menos durante 2 años y que no haya estado destinado al comercio, industria, oficina o almacén.”

La definición anterior nos servirá para descartar supuestos y definir si nos toca o no pagar a la Administración.

El impuesto a la renta es equivalente al 5% sobre la ganancia bruta obtenida, esto es, la diferencia entre el valor actualizado del inmueble y el precio de venta.

Por ejemplo, si el valor actualizado es S/ 200.000 y el precio de venta es S/300.000, la ganancia será de S/ 100.000 x 5% = S/ 5.000 (IR a pagar).

El pago se realiza con el Formulario Virtual 1665 – Rentas de Segunda Categoría y cuenta con carácter definitivo.

El comprobante de pago del IR debe llevarse al notario para que lo inserte en la escritura pública de compraventa, bajo responsabilidad.

¿Cómo se declara la venta de un piso heredado?

A veces, la venta de una vivienda no viene precedida por la posesión de la misma durante un largo periodo de tiempo, sino que la persona ha resultado heredera de un inmueble y, por circunstancias, ha decidido venderlo.

Quienes estéis en este supuesto, deberéis tener en cuenta los siguientes impuestos:

  • Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cuya cantidad varía por Comunidades Autónomas. Cada heredero tiene hasta 6 meses para pagarlo, aunque se puede prorrogar si lo solicitas con antelación.
  • Impuesto de Plusvalías. Los pisos aumentan su valor conforme pasan los años y, por lo tanto, generan un beneficio que no se le escapa a Hacienda. Por ejemplo, un piso que en su día costó 90.000€ y ahora vale 140.000€ cuenta con una plusvalía de 50.000€.

La plusvalía es un impuesto municipal, así que cada ayuntamiento establece los plazos de pago, la base imponible y la cantidad a pagar. Esta, en cualquier caso, no puede superar el 30% por ley.

Una vez que hayas pasado por caja, debes acudir al Registro de la Propiedad para inscribir el inmueble a tu nombre o al de todos los herederos.

Una vez “solventados” esos dos impuestos, restará por declarar a Hacienda lo que hayas ganado con la operación, que se considera una ganancia patrimonial y tributa en el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) del año en que cierres la venta.

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición que, en este caso, es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones.

Gastos deducibles venta segunda vivienda

Como (afortunadamente) no todo en esta vida es pagar, aunque Hacienda no nos va a dejar de pedir “su parte” por la venta de nuestra segunda vivienda.

Por lo cuál, sí vamos a poder optar a una serie de gastos deducibles que nos harán ver el negocio de venta de la vivienda desde una perspectiva más atractiva. Para ello:

  • Calcula el valor por el que se adquirió la vivienda. Este valor hay que actualizarlo multiplicándolo por el coeficiente de actualización (se encuentran en la página web de la AEAT de tu comunidad).

No hay que olvidar que a ese coste de adquisición hay que sumarle todos los gastos que tuvimos en su día en la compra del inmueble antes de aplicar el coeficiente porque estos disminuyen la ganancia obtenida y por tanto se notará en la factura fiscal.

  • Calcula la Ganancia. La ganancia se calcula por diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición actualizado. Hay varias excepciones a tener en cuenta:
  • Si reinviertes el dinero de la venta en comprar otra vivienda en el plazo de 2 años para ir a vivir a ella, la ganancia queda exenta en proporción al dinero que inviertas (solo para vivienda habitual).
  • Si la venta la realizan personas mayores de 65 años, la ganancia está exenta sin necesidad de reinvertir.
  • Viviendas adquiridas antes del 31/12/1994 en que se pueden aplicar unos coeficientes reductores.

¿Cómo declarar las pérdidas por la venta de una vivienda en el IRPF?

Aunque a todos nos gusta pensar en la venta de una vivienda como en un negocio beneficioso, los planes en la vida no siempre salen bien.

Si la venta de una vivienda se salda en tu cuenta como una operación de saldo negativo, te librarás de tributar por ese rendimiento negativo, pero sí debes incluirlo en la declaración de IRPF, ya que esto puede traducirse en beneficios para el contribuyente.

En caso de registrar pérdidas, estas podrán compensarse, en primer lugar, con las ganancias patrimoniales obtenidas en el ejercicio (fondos, acciones, otros inmuebles).

Así, se rebaja la posible factura fiscal generada en otras transmisiones.

Si aun así el resultado es negativo, entonces se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del propio ejercicio, con el límite del 20% de dicho saldo.

Prestad atención a declarar estas pérdidas y eventual compensación en el momento oportuno, ya que Hacienda lo considera como una opción a la que se puede acoger (o no) el contribuyente.

De esta manera, si dejamos pasar el ejercicio sin echar mano de esta opción, es bastante improbable que podamos disfrutar de ella en las declaraciones de los ejercicios venideros.

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